Wohnungsbau in Deutschland: Baugenehmigungen brechen im ersten Halbjahr ein

Der jahrelang boomende Wohnungsbau ist wegen des starken Zinsanstiegs bei Krediten und teureren Materialien ins Stocken geraten. Das belastet die Baubranche.

Wegen der Flaute im Wohnungsbau sind die Baugenehmigungen in Deutschland im ersten Halbjahr eingebrochen. Die Behörden gaben grünes Licht für den Bau von nur 135.200 Einheiten, wie das Statistische Bundesamt am Freitag mitteilte. Dies waren 50.600 oder 27,2 Prozent weniger als im ersten Halbjahr 2022. Allein im Juni gab es einen Rückgang zum Vorjahresmonat um 28,5 Prozent auf 21.800 Wohnungen. „Zum Rückgang der Bauvorhaben dürften weiterhin vor allem steigende Baukosten und zunehmend schlechtere Finanzierungsbedingungen beigetragen haben“, erklärte das Statistikamt.

Die Bundesregierung will den Rückgang des Wohnungsbaus laut Bauministerin Klara Geywitz mit Steuererleichterungen bremsen. Die SPD-Politikerin kündigte jüngst ein Maßnahmenpaket für September an. Geywitz hatte vor zwei Wochen eine degressive Abschreibung im Wohnungsbau vorgeschlagen. Bauherren könnten dann innerhalb der ersten acht Jahre 48 Prozent der Kosten bei der Steuer abschreiben. Zudem will sie technische Regelwerke entschlacken, wie sie der „Leipziger Volkszeitung“ sagte: „Wir müssen wieder einfacher bauen in Deutschland und den Kostenanstieg dämpfen.“

Kaum Neubau bei Zweifamilienhäusern

In neu zu errichtenden Wohngebäuden wurden von Januar bis Juni insgesamt 111.500 Wohnungen genehmigt – 30,8 Prozent oder 49.600 weniger als vor Jahresfrist. Dabei ging die Zahl der Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser um gut ein Drittel auf 27.000 zurück. Bei den Zweifamilienhäusern sank die Zahl genehmigter Wohnungen sogar um mehr als die Hälfte (-53,4 Prozent) auf 7700. Auch bei der Gebäudeart mit den insgesamt meisten Wohnungen, den Mehrfamilienhäusern, verringerte sich die Zahl der genehmigten Wohnungen deutlich, und zwar um mehr als ein Viertel (-27,0 Prozent) auf 72.400.

Das Statistische Bundesamt erklärte, seit März gebe es die Wohnbauförderung für klimafreundlichen Neubau der Kreditanstalt für Wiederaufbau. Diese Förderung könne von Privatpersonen zur Eigennutzung oder Vermietung sowie von Unternehmen beantragt werden. Noch sei kein eindeutiger Effekt dieser Maßnahmen auf die Genehmigungszahlen erkennbar, hieß es von den Statistikern. Die Zahl der Baugenehmigungen im Zeitraum März bis Juni 2023 ging im Vergleich zum Vorjahreszeitraum sogar etwas stärker zurück als im gesamten ersten Halbjahr 2023.

Trotz der Flaute am Bau rechnet Geywitz allerdings nicht mit einer tiefgreifenden Branchenkrise wie in den 90er-Jahren. Die Situation heute unterscheide sich total davon, sagte die Politikerin der „LVF“. „Wir haben jetzt eine kurzfristige Belastungssituation“, sagte Geywitz mit Blick auf die schnell gestiegenen Bauzinsen. Es gebe aber gleichzeitig eine riesige Nachfrage nach Baukapazitäten, unter anderem für den Bau von Schulen, Straßen, Brücken und Schienenwegen. Allerdings hat sie in zwischen eingestanden, dass die Ampelkoalition ihr Ziel von jährlich 400.000 neuen Wohnungen verfehlen wird.

Pfusch am Bau – wer übernimmt die Haftung?

Dass auf dem Bau gepfuscht wurde, stellt sich häufig erst nach einer sehr langen Zeit heraus. Es kann mehrere Jahre dauern, bis Schäden, die aus Baumängeln wie beispielsweise durchnässtem Dämmmaterial, perforierten Luftdichtigkeitsbahnen im Dachbereich oder nicht Wärme schützenden Fassaden resultieren, entstehen. Die Konsequenz solcher Schäden ist nicht selten eine Totalsanierung des Gebäudes. In solchen Fällen stellen sich die Betroffenen oftmals die Frage, wer für diese Schäden aufkommen muss.

Was sind die Pflichten eines Architekten?

Als Antwort auf die Frage, wer für die Baumängel haftet, kommt besonders der Architekt in Betracht. Diesem obliegt nicht nur die Ausführungsplanung, sondern auch die Bauüberwachung. Dabei muss er sehr hohe Anforderungen erfüllen. 

Unter anderem wird von ihm erwartet, dass er vieles mangelfrei erbringt und sich mit der Materialbeschaffenheit auskennt. Er muss die unterschiedlichen Reaktionen und auch die Beanspruchungsqualitäten der einzelnen Materialien kennen. 

Ferner ist es die Pflicht des Architekten, alles möglichst genau zu erklären, sodass die Umsetzung des Plans ordnungsgemäß erfolgen kann. 

Letztlich sind wichtige Einzelheiten in einer Detailplanung darzustellen.

Haftet der Architekt für Baumängel?

Solch eine enorme Verantwortung des Architekten löst in der Regel die Haftung für die Baumängel aus. Sowohl Planungsfehler als auch das Fehlen einer Planung stellen im Sinne des Gesetzes einen Mangel dar. Die Beweislast trägt der Architekt. Er muss darlegen, dass die Ausführungen gegenüber dem Unternehmen zielführend, fach- und sachgerecht erfolgt sind. 

Problematisch verhält es sich mit der Frage, in welchen Fällen der Architekt und in welchen der Bauleiter die Haftung übernimmt. Bei der Wärmedämmung oder Feuchtigkeitsisolierung wird eine detaillierte Ausführung vorausgesetzt, da hier nicht deutlich wird, in wessen Verantwortungsbereich diese fallen. Anschlussbereiche, Materialübergänge sowie Materialverträglichkeiten sind entsprechend zu behandeln. 

Aufgrund seiner Pflicht, den Bau zu überwachen, ist er auch für vermeintliche Selbstverständlichkeiten bei der Realisierung verantwortlich.

Die Haftung des Architekten kann in den Fällen entfallen, in denen die Überwachungstätigkeit nachgewiesen wird und die hohen Anforderungen tatsächlich erfüllt sind.

Gibt es aktuelle Beispiele, in denen der Architekt für Baumängel haftet?

Bei dieser Thematik handelt es sich nicht um einen Einzelfall. 

Am 28.01.2021 hat das Oberlandesgericht Hamm über einen derartigen Fall entschieden. Vorliegend forderte die Architektin von ihrem Auftraggeber die Zahlung des ausstehenden Honorars. Durch Baumängel, die aus einer mangelhaft ausgeführten Bauüberwachung sowie Planungsfehlern resultierten, konnte der Auftraggeber jedoch aufrechnen.

Die Entscheidung des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 09.07.2019 stellt ein weiteres Beispiel für solche Fälle dar. Das Gericht musste vorliegend über eine vermeintliche Selbstverständlichkeit entschieden. Auch hier haftete der Architekt für die Baumängel, da er den Bau nicht ordnungsgemäß überwachte.

(vgl. URL: https://www.anwalt.de/rechtstipps/pfusch-am-bau-wer-uebernimmt-die-haftung-191906.html, Stand: 21.12.2021)