Pfusch am Bau – wer übernimmt die Haftung?

Dass auf dem Bau gepfuscht wurde, stellt sich häufig erst nach einer sehr langen Zeit heraus. Es kann mehrere Jahre dauern, bis Schäden, die aus Baumängeln wie beispielsweise durchnässtem Dämmmaterial, perforierten Luftdichtigkeitsbahnen im Dachbereich oder nicht Wärme schützenden Fassaden resultieren, entstehen. Die Konsequenz solcher Schäden ist nicht selten eine Totalsanierung des Gebäudes. In solchen Fällen stellen sich die Betroffenen oftmals die Frage, wer für diese Schäden aufkommen muss.

Was sind die Pflichten eines Architekten?

Als Antwort auf die Frage, wer für die Baumängel haftet, kommt besonders der Architekt in Betracht. Diesem obliegt nicht nur die Ausführungsplanung, sondern auch die Bauüberwachung. Dabei muss er sehr hohe Anforderungen erfüllen. 

Unter anderem wird von ihm erwartet, dass er vieles mangelfrei erbringt und sich mit der Materialbeschaffenheit auskennt. Er muss die unterschiedlichen Reaktionen und auch die Beanspruchungsqualitäten der einzelnen Materialien kennen. 

Ferner ist es die Pflicht des Architekten, alles möglichst genau zu erklären, sodass die Umsetzung des Plans ordnungsgemäß erfolgen kann. 

Letztlich sind wichtige Einzelheiten in einer Detailplanung darzustellen.

Haftet der Architekt für Baumängel?

Solch eine enorme Verantwortung des Architekten löst in der Regel die Haftung für die Baumängel aus. Sowohl Planungsfehler als auch das Fehlen einer Planung stellen im Sinne des Gesetzes einen Mangel dar. Die Beweislast trägt der Architekt. Er muss darlegen, dass die Ausführungen gegenüber dem Unternehmen zielführend, fach- und sachgerecht erfolgt sind. 

Problematisch verhält es sich mit der Frage, in welchen Fällen der Architekt und in welchen der Bauleiter die Haftung übernimmt. Bei der Wärmedämmung oder Feuchtigkeitsisolierung wird eine detaillierte Ausführung vorausgesetzt, da hier nicht deutlich wird, in wessen Verantwortungsbereich diese fallen. Anschlussbereiche, Materialübergänge sowie Materialverträglichkeiten sind entsprechend zu behandeln. 

Aufgrund seiner Pflicht, den Bau zu überwachen, ist er auch für vermeintliche Selbstverständlichkeiten bei der Realisierung verantwortlich.

Die Haftung des Architekten kann in den Fällen entfallen, in denen die Überwachungstätigkeit nachgewiesen wird und die hohen Anforderungen tatsächlich erfüllt sind.

Gibt es aktuelle Beispiele, in denen der Architekt für Baumängel haftet?

Bei dieser Thematik handelt es sich nicht um einen Einzelfall. 

Am 28.01.2021 hat das Oberlandesgericht Hamm über einen derartigen Fall entschieden. Vorliegend forderte die Architektin von ihrem Auftraggeber die Zahlung des ausstehenden Honorars. Durch Baumängel, die aus einer mangelhaft ausgeführten Bauüberwachung sowie Planungsfehlern resultierten, konnte der Auftraggeber jedoch aufrechnen.

Die Entscheidung des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 09.07.2019 stellt ein weiteres Beispiel für solche Fälle dar. Das Gericht musste vorliegend über eine vermeintliche Selbstverständlichkeit entschieden. Auch hier haftete der Architekt für die Baumängel, da er den Bau nicht ordnungsgemäß überwachte.

(vgl. URL: https://www.anwalt.de/rechtstipps/pfusch-am-bau-wer-uebernimmt-die-haftung-191906.html, Stand: 21.12.2021)

EU-Kommission will Gebäuderichtlinie verschärfen

Alle Gebäude in Europa sollen ab dem Jahr 2030 emissionsfrei sein. Dies will die EU-Kommission unter anderem in der Europäischen Gebäuderichtlinie (EPBD) festschreiben.

Am 15. Dezember 2021 hat die Kommission ihre Vorschläge für eine Verschärfung der Gesetzesgrundlage vorgestellt. Demnach sollen neu errichtete öffentliche Gebäude bereits ab 2027 emissionsfrei sein. Für Sanierungen schlägt die EU-Kommission neue Mindestnormen für die Gesamtenergieeffizienz vor. Diese sehen vor, dass die 15 Prozent des Gebäudebestandes mit der schlechtesten Energieeffizienz bis 2027 bei Nichtwohngebäuden und bis 2030 bei Wohngebäuden von Klasse G auf mindestens Klasse F verbessert werden müssen. Diese angedachte Sanierungspflicht wird in Deutschland nach Angaben der Wohnungswirtschaft rund drei Millionen alte Häuser betreffen, die der schlechtesten Effizienzklasse G angehören.

Die EU-Kommission will zudem die Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises auch auf Gebäude ausdehnen, die einer größeren Sanierung unterzogen werden, auf Gebäude, für die ein Mietvertrag verlängert wird sowie auf alle öffentlichen Gebäude. Für Gebäude oder Gebäudeeinheiten, die zum Verkauf oder zur Vermietung angeboten werden, soll ebenfalls ein Ausweis Pflicht werden. Die Kommission fordert die Mitgliedstaaten außerdem auf, Renovierungserwägungen in die Vorschriften für öffentliche und private Finanzierungen aufzunehmen und geeignete Instrumente – insbesondere für Haushalte mit geringem Einkommen bzw. ohne Eigenkapital – zu schaffen, ihr Wohneigentum sanieren zu können. Ab 2027 sollen keine finanziellen Anreize mehr für den Einbau von Heizkesseln für fossile Brennstoffe gewährt werden. Die Mitgliedstaaten sollen zudem die rechtliche Möglichkeit erhalten, die Verwendung fossiler Brennstoffe in Gebäuden zu verbieten.

Bereits jetzt haben Eigentümer die Möglichkeit, für effizienzverbessernde Maßnahmen an bestehenden Gebäuden, die über die gesetzlichen Anforderungen hinausgehen, staatliche Fördermittel zu beantragen. Energie-Effizienzexperten vom IFB unterstützen diese Maßnahmen im Rahmen der Baubegleitung.

(vgl. URL: https://bauforschung.de/index.php?c=wirueberuns&u=aktuelles, Stand: 21.12.2021)

Über die Berufsbezeichnung „Sachverständiger“

Die Berufsbezeichnung „Sachverständiger“ ist in Deutschland, Liechtenstein und Österreich nicht geschützt. Jeder darf sich „Sachverständiger“ nennen. Die irreführende Verwendung des Begriffs kann als unlauterer Wettbewerb qualifiziert werden.

Es gibt verschiedene Arten von Sachverständigen, u.a.:

  • öffentlich bestellte und vereidigte (ö.b.u.v.) Sachverständige,
  • verbandsanerkannte Sachverständige,
  • zertifizierte Sachverständige / zertifiziertes Sachverständigen – Büro,
  • staatlich anerkannte Sachverständiger,
  • Sachverständige für interne Dienste und
  • freie, selbsternannte Sachverständige.

(vgl. URL: https://de.wikipedia.org/wiki/Sachverst%C3%A4ndiger, Stand: 21.12.2021)

Die öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen

  • werden nach § 36 GewO zertifiziert,
  • werden vereidigt mit der Eides- oder Bekräftigungsformel, dass ihre Gutachten unparteiisch, unabhängig, gewissenhaft, weisungsfrei und persönlich erstattet werden,
  • können bundesweit tätig werden,
  • haben ihre Sachkenntnis durch Ablegung einer Prüfung vor einer Prüfungskommission (z. B. der Baukammer) nachgewiesen,
  • sind in Gerichtsverfahren bevorzugt zur Gutachtenerstattung heranzuziehen,
  • sind nach § 407 ZPO gesetzlich verpflichtet, Gutachten für Gerichte zu erstatten,
  • sind zur Verschwiegenheit verpflichtet und machen sich bei einer Verschwiegenheitspflichtverletzung nach § 203 Abs. 2 Nr. 5 StGB strafbar,
  • genießen nach § 132 a Abs. 1 Nr. 3 StGB für die Zeit ihrer öffentlichen Bestellung einen gesetzlich geregelten Bezeichnungsschutz,
  • verlieren ihre öffentliche Bestellung durch Widerruf, wenn sie straffällig werden, gegen den Pflichtenkatalog verstoßen,
  • können von dem Landgericht nach ihrem 70. Lebensjahr für den zuständigen Landgerichtsbezirk vereidigt werden und
  • unterliegen während der Zeit ihrer öffentlichen Bestellung einem umfangreichen Pflichtenkatalog gem. § 407 a ZPO mit entsprechender Kontrolle durch eine Körperschaft öffentlichen Recht

(vgl. Keldungs, K. H., Arbeiter, N.: Leitfaden für Bausachverständige, Rechtsgrundlagen – Gutachten – Haftung, 3., überarbeitete und aktualisierte Auflage, 2011)

Kontinuierlicher Anstieg bei den Bauschäden

Laut dem Bauherren-Schutzbund ist seit 2009 ein kontinuierlicher Anstieg bei den Bauschäden zu beobachten. Besonders mangelbehaftet seien demnach Dächer, Decken, Fußböden und Wände sowie die Haustechnik. Die vorherrschenden Schadensbilder: eindringende Feuchtigkeit, eine nicht vorschriftsmäßige Ausführung, Maßfehler, Risse sowie falsche Abdichtungen.

Verantwortlich für die Bauschäden sind laut dem vom Institut für Bauforschung im Auftrag des Bauherren-Schutzbundes erstellten Bericht vor allem drei Dinge: die hohe Marktauslastung, der Mangel an qualifiziertem Personal und eine unzureichende Planung. Der Tipp des Vereins daher: Kurzfristig könne der Verbraucher teure Bauschäden nur mit einer baubegleitenden Qualitätskontrolle vorbeugen. Langfristig müssten die Unternehmen deutlich mehr in die Qualifikation ihrer Mitarbeiter investieren und Fachplaner hinzuziehen.